Was ist meine Apotheke heute wert?

17.09.2009 12:00

Diplom-Kaufmann Axel Witte, Steuerberater - RST Steuerberatungsgesellschaft mbH, Essen / Dresden / Dessau / WerdauDiplom-Kaufmann Axel Witte, Steuerberater

RST Steuerberatungsgesellschaft mbH, Essen / Dresden / Dessau / Werdau

 

Diese Frage stellen sich Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Aber wie bewertet man eine Apotheke? Das Ertragswertverfahren ist der seit Jahrzehnten anerkannte Weg, um zu wirtschaftlich begründeten Werten zu gelangen. Dabei ist es völlig unerheblich, ob die Apotheke solitär oder als Filiale betrieben werden soll. Für den Verkäufer und Käufer ist es wichtig, die entscheidenden Faktoren zu kennen, die Einfluss auf den Wert der Apotheke haben.

Unterschiedliche Sichtweise

Was ist meine Apotheke noch wert - Apotheke VerkaufZum einen bestimmen Angebot und Nachfrage den realisierbaren Kaufpreis. Die Nachfrage nach Apotheken durch Schaffung der Möglichkeiten für die Filialisierung hat nachweislich zugenommen. Das wirkt preiserhöhend. Zum anderen gibt es preismindernde Faktoren wie die bekannten Entwicklungen im Apothekenbereich mit der oft einhergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage mancher Apotheken (z.B. Rohertragsverluste).

Potentielle Käufer hinterfragen den geforderten Kaufpreis zu Recht kritischer: Ist der geforderte Kaufpreis objektiv begründet? Ist es ein wertgerechter Preis? Denn der Käufer kann nur den Kaufpreis zahlen, der ihm bei Fortführung der Apotheke nachhaltig eine tragfähige Existenz sichert. Die Apotheke muss nach Kauf der Apotheke genügend Ertragskraft für die Refinanzierung des Kaufpreises besitzen. Auch zwingend notwendigen Folgeinvestitionen und der kalkulatorische Unternehmerlohn müssen erwirtschaftet werden.

Aus Sicht des Verkäufers stellt die Apotheke eine wichtige Säule der Altersvorsorge dar.

Wertermittlung durch einen Gutachter

Was ist meine Apotheke noch wert - Apotheke Wertermittlung durch GutachterIn der Regel fehlt dem Apotheker verständlicherweise die erforderliche Erfahrung, um die für den Kauf/Verkauf notwendige Wertermittlung selbst vorzunehmen. Aufgrund der Komplexität sollte in jedem Falle ein im Apothekenbereich erfahrener Fachmann mit dem Wertgutachten der Apotheke beauftragt werden. Er weiß um die sich längerfristig abzeichnenden Entwicklungstendenzen und beherrscht das notwendige Instrumentarium, um die Auswirkungen auf den Rohertrag und letztendlich auf den Ertrag fassbar darzustellen. Aber auch bei Einschaltung eines Gutachters sollten Käufer wie Verkäufer die Grundzüge der Wertermittlung kennen, um ein vorliegendes Gutachten kritisch beurteilen zu können und um in Kaufverhandlungen zu einem wertgerechten Kaufpreis zu kommen.

Wichtig ist es, die „Stellschrauben“ zu kennen, über die ein Gutachter Einfluss auf den Unternehmenswert nehmen kann. Eine einseitige Auslegung bestimmter Sachverhalte im Interesse eines Auftraggebers (i.d.R. bei Parteiengutachten) ist, ohne dass der Gutachter unseriös arbeitet, möglich. Es bietet sich an, dass Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Gutachter beauftragen. Der Gutachter setzt sich dann als neutraler Gutachter sowohl mit Argumenten der Käufer- wie auch der Verkäuferseite auseinander und dürfte so am ehesten zu einem objektivierten Unternehmenswert kommen. Die Erstellung eines neutralen Gutachtens ist zugleich für Käufer und Verkäufer eine Möglichkeit der Kostenbegrenzung, denn i.d.R. teilen sich beide die hierfür anfallenden Aufwendungen.

Gesundheitsreformen und Wertentwicklung der Apotheken

Die Tragweite der Eingriffe des Gesetzgebers in das Gesundheitssystem haben in den letzten Jahren erheblich zugenommen. Steigende Wareneinsätze, sinkende Renditen und Erträge sind das Ergebnis. Die Frage nach dem Trend liegt auf der Hand. Eine Kaufentscheidung ist heute mit höheren unternehmerischen Risiken behaftet. Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Wert und den beim Verkauf realisierbaren Kaufpreis von Apotheken.

Zu beachten ist weiterhin, dass die Gesundheitsreformen in den letzten Jahren eine deutliche wirtschaftliche Differenzierung der Apotheken ausgelöst haben. Das Versorgungsprofil einer Apotheke (Umfang; Zusammensetzung nach Bar-, PKV- und GKV-Erlösen; Mengen-Preisstruktur) hat entscheidenden Einfluss auf ihren Ertrag. Deshalb ist es in Anbetracht veränderter Rahmenbedingungen im Apothekenbereich geradezu unverantwortlich, die Wertermittlung nach dem so genannten Praktikerverfahren vorzunehmen. Das Praktikerverfahren geht von Durchschnittswerten der in der Vergangenheit realisierten Marktwerte in Prozent vom Umsatz aus.

Diese Prozentsätze sind aber spätestens seit dem GMG nicht auf die gegenwärtige und künftige Situation von Apotheken übertragbar. Die entscheidenden Fragen vor jedem Kauf müssen immer lauten: Rechnet sich der Kauf aus wirtschaftlicher Sicht? Welcher Ertrag kann nachhaltig durch den Käufer generiert werden? Die entscheidende und damit wertbestimmende Größe ist der in Zukunft erzielbare Ertrag. Insofern versteht sich der Wert einer Apotheke als ihr „Zukunftserfolgswert“. Wenn bspw. für die beiden im nachfolgenden Beispiel genannten Apotheken jeweils ein Kaufpreis in Höhe von 375 T € (25% der Umsatzerlöse) gefordert wird, dann könnte das auf den ersten Blick für die Apotheke A evtl. passend sein. Für die Apotheke B wäre der Preis aber unangemessen hoch.

Was ist meine Apotheke noch wert - Apotheke Ertrag
(Beispiel)

Zur Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Für die Ermittlung des Apothekenwertes sind die wissenschaftlichen Grundsätze zugrunde zu legen, die innerhalb der Unternehmensbewertung entwickelt worden sind (vgl. Witte – Zur Mühlen, Apothekenbewertung). So ist der Wert eines Unternehmens ausschließlich aus seiner Fähigkeit abzuleiten, zukünftige finanzielle Überschüsse zu erzielen. Der Wert eines Unternehmens bestimmt sich danach grundsätzlich durch den Barwert der zukünftigen Nettozuflüsse an den Apotheker.

In der fundierten Bewertungspraxis erfolgt die Wertermittlung im Allgemeinen nach der Ertragswertmethode (Unternehmenswert = (nachhaltiger Ertrag – Unternehmerlohn) × 100 : Kapitalisierungszinssatz). Damit sind nicht Umsätze, Kosten oder Renditen der Vergangenheit Kriterien für den Kaufpreis. Entscheidend ist der Zukunftserfolg. Die Bewertung erfordert die Analyse der Apotheke auf Basis der vorhandenen Standortfaktoren. Zu der Kombination von Branchenkenntnis, Urteilskraft und Erfahrung kann dann über die voraussichtliche Entwicklung der Apotheke eine Aussage getroffen werden, so dass der Wert der Apotheke unter Darlegung von Chancen und Risiken begründet werden kann.

Bei der umrissenen Wertermittlung ist es völlig unerheblich, ob der Käufer die Apotheke als Einzelapotheke oder als Filiale betreiben wird. Die Verwendung der Apotheke als Filiale ist Sache des Käufers und kann sich nicht auf Grund der höheren Personalkosten und des niedrigeren Gewinns, die typisch für Filialen sind, zu Lasten des Verkäufers in einem geringeren Kaufpreis niederschlagen. Im Übrigen entspricht in etwa dem Ansatz der Kosten für den Filialleiter der Abzug des fiktiven Unternehmerlohns vom nachhaltigen Ertrag.

Nachhaltiger Ertrag

Die prospektive Ertragsvorschau geht grundsätzlich von den bereinigten Vergangenheitswerten aus. Außerdem ist eine Vielzahl weiterer Einflussgrößen zu analysieren. Hierzu gehören Veränderungen der gesundheitspolitischen und rechtlichen Rahmenbedingungen genauso, wie Veränderungen der Standortfaktoren im Einzugsbereich der Apotheke (z.B. Ärztestruktur, Einwohnerdaten, Verkehrslage, Mitbewerber usw.). Ebenso sind absehbare Veränderungen im Kostenbereich einzubeziehen. Wichtig für die prospektive Ertragsvorausschau ist auch der Zustand der betreffenden Apotheke (Einrichtung, Computersystem usw.), um notwendige Folgeinvestitionen zu erkennen.

Weitere Faktoren

Neben der Vergangenheitsanalyse sind weitere Faktoren wie Unternehmerlohn, Mietvertrag, Kapitalisierungszinssatz und Ertragsteuern zu bedenken.

In der Bewertungspraxis haben sich für den Unternehmerlohn, auch in Abhängigkeit von der Umsatzklasse der Apotheke und dem effektiven persönlichen Zeitaufwand des Apothekeninhabers, Größenordnungen von 60 T € bis 80 T € herausgebildet. Für die Wertermittlung der beiden im Beispiel genannten Apotheken wird ein Unternehmerlohn in Höhe von 65 T € angesetzt.

Eine Grundvoraussetzung für den Apothekenbetrieb in der Zukunft ist ein langfristiger Mietvertrag. Es wird deutlich, dass der Verkäufer über die Sicherung eines längerfristigen Mietvertrages und günstige Mietkonditionen Einfluss auf den Wert der Apotheke nehmen kann. Je kürzer der Mietvertrag, desto höher ist das Risiko des Verkäufers, welches es zu berücksichtigen gilt.

Der Wert eines Objektes bestimmt sich nach dem Preis eines Vergleichsobjektes mit den gleichen Erträgen. Die Bewertungspraxis unterstellt typischerweise als Alternativanlage eine langfristige Anlage am Kapitalmarkt. Die langfristige Anlage am Kapitalmarkt ist dabei mit der risikobehafteten Investition in eine Apotheke zu vergleichen. Dieses Problem wird durch entsprechende Risikozuschläge zum Kapitalmarktzins berücksichtigt. Hinzu kommen weitere Zu- und Abschläge, so dass im Allgemeinen bei der Bewertung von Apotheken ein Kapitalisierungszinssatz in Höhe von 12% bis 13% verwendet wird. Für die Wertermittlung der beiden im Beispiel genannten Apotheken wird ein Kapitalisierungszinssatz in Höhe von 12,5% angesetzt. Das heißt, der nachhaltige Reinertrag (Nachhaltiger Ertrag – Unternehmerlohn) ist nach der Formel der ewigen Rente mit einem Faktor von 8 zu multiplizieren. Natürlich muss die konkrete Einzelentscheidung zur Höhe des Kalkulationszinssatzes immer im Konsens zu allen anderen Annahmen gesehen werden, die im Rahmen der Ertragsvorausschau getroffen wurden.

Aus Vereinfachungsgründen wird in der dargestellten Beispielrechnung auf die Berücksichtigung von Ertragsteuerauswirkungen sowohl bei der Ermittlung der nachhaltigen Erträge, wie auch im Kapitalisierungszinssatz verzichtet.

Unternehmenswert

Bezogen auf die Apotheken im Beispiel ergibt sich, vereinfacht dargestellt, im Falle der Apotheke A nach dem Ertragswertverfahren ein Unternehmenswert in Höhe von rund 440 T € und im Falle der Apotheke B in Höhe von rund 240 T €. Dieser beinhaltet nach dem Ertragswertverfahren die Einrichtung, den Warenbestand in betriebsgrößenüblicher Größenordnung und den Geschäftswert.

Wenn also generell für beide Apotheken (Umsatz 1.500 T €) ein Kaufpreis nach der Praktikermethode in Höhe von rund 375 T € verlangt wird, dann ist das entsprechend der hier beispielhaft kurz skizzierten Wertermittlung im Falle der Apotheke A für den Verkäufer ein schlechtes Geschäft, da er nach dem Gutachten 440 T € verlangen würde. Für die Apotheke B ist aber der Preis von 375 T € eindeutig zu hoch. Das wird deutlich, wenn der Käufer eine Gesamtbetrachtung in Form einer Geldverwendungsrechnung unter Ansatz des geforderten Kaufpreises vornimmt. Die Geldverwendungsrechnung ist ohnehin ein wichtiges Instrument in der Hand des Käufers, um das wirtschaftliche Risiko zu begrenzen und Fehlinvestitionen zu vermeiden. Diesem Themenbereich wird sich ein gesonderter Newsletter widmen.

Fazit

Das Ertragswertverfahren bietet eine wissenschaftlich fundierte Basis für den Unternehmenswert einer Apotheke. Man kauft schließlich Zukunft. Um also die im „Praktikerverfahren“ (Wert der Apotheke = x% vom Umsatz) aufgezeigten Risiken auszuschließen, sind im Interesse der eigenen wirtschaftlichen Absicherung die in Kurzform dargestellten umfangreichen Analysen im Rahmen des Ertragswertverfahrens vorzunehmen.

Verantwortlicher Autor für den Inhalt dieses Beitrags:

Diplom-Kaufmann Axel Witte, Steuerberater

RST Steuerberatungsgesellschaft mbH, Essen/Dresden/Dessau/Werdau

Autor des Buches: Witte – Zur Mühlen, Apothekenbewertung, 3. Auflage, Deutscher Apotheker Verlag

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